陶然:控制性允许集体建设用地入市

2017-07-12 11:42:44 来源: 经济观察报 阅读量:
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摘要:经济观察报 陶然/评我认为文贯中教授这个报告确实存在赵燕菁教授说的几个问题。比如说,中国土地城市化,我们现在看中国城市的扩张,土地城镇化已经占地非常多,土地城镇化多少已经完成这个判断应该是没有错的,但这

经济观察报 陶然/评我认为文贯中教授这个报告确实存在赵燕菁教授说的几个问题。比如说,中国土地城市化,我们现在看中国城市的扩张,土地城镇化已经占地非常多,土地城镇化多少已经完成这个判断应该是没有错的,但这里面确实存在大量的结构问题。另外,要看到人口流入地城市的情况,比如北京、上海还有大片土地是可以用来给流动人口提供住宅的。我们的房子盖起来了,但两亿多农民工及其家庭成员,加起来差不多有三四亿人买不起房子。从这个意义上来讲,土地城镇化在这些地区还没有完全完成。

赵老师认为我们后面可以做一种收费模式,在既有存量土地上标价。但怎么定价是一个很困难的问题,这些土地早就已经出让出去了,不能再收了。现在政府的供地模式就是最大化财政的模式,要偏离这个模式,就会让政府少收钱。靠政府自己调结构是有财政损失的,所以它不愿意干。从这个意义上来讲,集体建设用地入市还是有必要的。

这里最关键的问题是,原来市场是一个扭曲的市场,是一个政府在工业用地上是全国性的买方市场,在商住用地是局域性的卖房市场。这个游戏模式不但玩不下去,还形成了地方政府大规模的负债,一些城市出现了鬼城,一二线城市出现了房价泡沫,这是控制集体用地入市造成的负面效应。

在这种情况下,你会发现住宅用地的价格超高,而且供应不足,但政府又不愿意供。已经居住在城市里的人,大部分人已经买了房子,90%有户口的居民有一套住房,20%有两套或者两套以上。但是,在这个城市里面打工的人,房价跌一半都买不起,但跌30%房价泡沫就会破掉。所以,这样的需求结构,就会面临一个结果:文老师说的集中入市,不管多么小心都可能会让泡沫直接破灭。

所以,从这个意义上来讲,我的建议是控制性地允许集体建设用地入市,先做市场性的出租房,等10年到15年以后再逐渐上市。这可能是可以拉动增长、拉动内需的一种改革方式。

文贯中回应

陶然教授认为我的建议会导致中国房市的崩溃,显然不赞成我的建议。但是,我不明白其推论的逻辑。中国房市充满泡沫,面临崩溃的危险,是他多年观点。根据我的分析,原因是土地分类比例严重失调,如果继续下去,迟早会破掉。为了防止日后的大崩溃风险,在五点建议中我提出作为开放各类土地交易的前提,是暂维持现有土地的分类不变。在这一前提下,我不明白,为何会触发房市的崩溃。今后政府可以根据价格的波动幅度,相机调整不同用途的土地的比例,逐渐释放泡沫的压力,不是可以避免大崩溃吗?

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