大数据解读2017年上半年深圳楼市里的秘密

2017-07-03 20:14:37 来源: 搜狐财经 阅读量:
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摘要:2017年的房地产市场,在经历了史上最严调控之后,很多人不适应。开发商不知道什么时候开盘,预售证什么时候会下来,然后疯狂的拿地;买房的人左顾右盼,前所未有的投资焦虑,不知道该不该出手,往哪出手;写地产的人

2017年的房地产市场,在经历了史上最严调控之后,很多人不适应。

开发商不知道什么时候开盘,预售证什么时候会下来,然后疯狂的拿地;买房的人左顾右盼,前所未有的投资焦虑,不知道该不该出手,往哪出手;写地产的人不知道写什么,因为广告法太严格,随时可能被删文甚至被封号。

这半年,市场也开始发生变化,有的城市拼命赶人,以高房价来驱赶不能承受之轻;有的城市拼命抢人,用各种吸引人才的落户政策来留人。

这半年,一线城市的房价稳中有升,温水煮青蛙,而有一些名不见经传的小城市的房价在沉寂了多年之后,开始迎来狂欢。

这半年的时间,对于房地产行业来说,变化太多,有太多故事要讲。这次,我们不妨静下心来,好好梳理下深圳上半年的楼市变化。

首先是土地市场——

2017年上半年,深圳共计出让30宗土地,截至6月27日,出让金额达到336亿元,住宅用地出让数为零。

数据显示,去年上半年,深圳出让17宗土地,卖地收入达到362亿元。今年的出让宗数是去年的近乎两倍。而出让金额相当,主要是去年龙华和光明两宗商住用地,拉高了出让金额。

在这些土地的出让中,有几个点值得注意:

1、今年上半年深圳土地供应重点来源于南山。宝安和龙岗两区分别出让5宗,南山10宗领先全市,罗湖、福田及盐田三区出让情况并不理想,福田和盐田分别仅出让1宗,“老城区”罗湖甚至零土地出让。

2、从区域上来看,深圳湾总部基地今年售地达140亿元,也是今年截至目前最热门的区域。但是,在企业的竞拍审批资格中,审核的更加严格。

这从侧面表明,在总部地块的企业引入上,ZF拥有自己的话语权。高门槛的设计,相当于一个很强的筛选机制。

3、商业用地连续刷洗地王纪录。上半年成功出让的30宗地块中,商业用地为12宗,出让面积115.6万平,占总出让面积的78%;商业用地收入为378亿,占总收益的9成。

1月23日,兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心以1340999万拿下前海T201-0080宗地,刷新深圳总价和单价地王双纪录。

5月15日,深圳金利通投资有限公司以楼面地价28774元/平拿下宝安中心区A002-0046宗地,成为最新的深圳单价地王。

4、未来的土地出让,将会越来越少。深圳目前可规划土地储备不足20平方公里,而现时消耗土地的速度约是6平方公里/年。

也就是,未来5年内,深圳的土地储备将面临短缺的局面,解决的办法只能通过消化现有的旧改来释放土地。

5、华侨城成为在深圳拿地出资最多的房企,达到105.6亿元。

再来看看一手房市场——

2017年上半年深圳共成交10502套一手住宅,同比减少54.7%,成交均价54632元/平方米,环比下跌3.9%,上半年刚需盘是全市的成交主力。

这是深圳房网上的数据,折算一下,2017年深圳上半年平均每个月的成交量不到2000套。

同时,从成交面积来看,2017年深圳上半年仅为105万平米,这是自2008-2017年间楼市上半年以来的最低值,不到2016年上半年的一半,不足2009年上半巔峰时期的三分之一。

无论参照哪个坐标,按照目前流行的说法来说,深圳现在已经进入到了一个“冻房的时代”。而这一切,都与上半年密集出台的调控政策有关。

市场敏感,开发商谨慎开盘,再加上很难获批的预售证、限价机制,更加剧了深圳新盘入市缓慢的节奏。供应断档是造成成交量下滑的主要因素。

稳字压倒一切,我们得承认政策的威力。参照数据,深圳前三个月仅共6个新盘入市,5月深圳仅1个住宅项目入市,推盘量也创下历年来推盘量新低。

2017年深圳总共有135个项目入市,其中纯新盘仅63个。从上半年的情况来看,深圳下半年将迎来巨量的新房供应期。

深入看下数据,再细分一下,我们还可以发现一些细小的端倪。

2017年深圳第一季度的成交套数在新房成交3259套,但上半年的成交套数在10502套,第一季度只占到了三分之一,第二季度的成交量是第一季度的2倍。

也就是说,深圳上半年的成交主力来源于第二季度。这说明一个问题:深圳一手房的成交在回暖。

这里举个最近开盘的一个例子。前几天,深圳一豪宅开盘,均价在12万左右,买到的土豪却大呼便宜。市场在用行动投票。

最后在看下二手房市场——

相对于新房的非确定因素太多,二手房市场的成交更为真实可靠。我们来看深圳新浪房产发布的一张图:

从这张图中,我们可以看出几点:

1、同一手房趋势类似,2017年上半年的成交大部分来自于第二季度。结论同上:深圳楼市在回暖,信心仍旧很足。

2、查了下2016年的上半年二手房成交数据,大概在6万套左右,而2017年上半年,深圳二手房成交套数在3万套左右,与去年相比,仅有一半,成交萎缩。这可能有两方面原因:

一、上涨的水位导致门槛过高,把一部分人排挤在了外面。人去了哪儿呢了?当然是最近频频爆点的二三四线楼市。

二、深圳人投资意识极强,对于突变的楼市,他们不着急套现,反而是慢慢坐等时间窗的到来。

很多业内的大伽都告诉我们:如果在深圳有一套房,千万不要轻易把他卖了。因为卖了,可能就买不回来了。而一城市城市的不动产,是保值增值属性最强的。

3、这里面还有一个信息点,就是价格方面则同比增加4%。稳中有升,并未下跌。

这几天一年在传一条消息,说深圳房价连跌9个月啦等等。事实上,这个信息并不可信,因为一手房的指标意义不大,二手房才是看楼市的风向标。

这是我从大数据里看到的2017年上半年的深圳楼市。

想说的是,对于楼市,深圳房价野蛮生长的时代或许已过去,这对于开发商、购房者、炒房者都是一个新的开始。正如有人说:如见所发生的一切,我都前所未见。

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