10多家大房企做起了长租公寓 到底谁能成功

2017-03-15 15:19:24 来源: 和讯网 [微博] 阅读量:
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摘要:3月7日,在万科2月份销售及经营情况电话会议上,万科集团董事会秘书朱旭表示,万科将逐步提高通过股权收购方式拿地的比例,同时,今年万科将把长租公寓作为重要的着力点。她援引数据称,2013年中国租赁市场达到了2.5

3月7日,在万科2月份销售及经营情况电话会议上,万科集团董事会秘书朱旭表示,万科将逐步提高通过股权收购方式拿地的比例,同时,今年万科将把长租公寓作为重要的着力点。

她援引数据称,2013年中国租赁市场达到了2.5万亿元,垂直细分到长租公寓市场规模至少有1万亿元,很有诱惑力,同时新进入城市的新市民80%靠租房,显示长租公寓有很大需求。

据克而瑞数据显示,TOP30房企中,1/3已切入长租公寓领域,其中包括了万科,龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等众多房企。

但房企布局长租公寓仍然没有解决盈利模式的问题,“长租公寓市场很广阔,但需要开拓新的盈利模式,例如将租客背后的连带消费比如餐饮、娱乐、社区交流等需求转化为现金流,才能真正挖掘出这个市场的潜力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

房企转型做房东

早在2015年年初,万科推便出长租公寓品牌“万科驿”,后更名为“泊寓”,据不完全统计,万科的长租公寓品牌泊寓业务已在广州、上海、北京、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐等13个城市上线,更多城市也在陆续上线中。

在“泊寓”布局的城市中,北京是重点城市之一。

“我们在北京有5个泊寓项目中,目前泊寓金域缇香店、长阳半岛店已经入住,租期为半年以上、一年以内,其中泊寓长阳半岛店共推出104套房源,分为四种户型,租金自在1680元/月至2680元/月不等,自去年10月27日开业以来,仅在4个月的时间内就已经出租完毕。”泊寓长阳半岛店的客服人员介绍称。

据了解,泊寓长阳半岛店附近与其户型、面积相类似的普通租房的租金约为1500元/月~2200元/月,相比较来说,万科泊寓的租金水平略高于普通租房市场,但其装修、保洁等方面则优于普通租房市场。

“泊寓目前都是集中式的长租公寓,其中北京长阳半岛店是在万科的自有项目中拿出一些房屋做公寓,未来也会考虑从外部项目获取出租房源。”据万科相关负责人表示。

克而瑞数据显示,TOP30房企中,已有10家房企进入这一领域,除了万科之外,还有如龙湖冠寓、旭辉领寓国际社区等,此外还有链家的自如公寓等。

据了解,长租公寓又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,与普通租赁住房不同的是,长租公寓一般都是酒店式公寓,相对来说,装修更加高档,与酒店房间有类似性。

在种类方面,长租公寓分为“集中式”和“分布式”,集中式公寓是拿下整栋楼(或一栋楼的几层),然后对房间进行统一装修,配备统一服务;分布式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源,对房间进行装修装配后,以公寓品牌对外出租。

盈利模式仍未成型

事实上,北京在去年陆续推出“限房价竞地价”试点地块以后,有部分地块最终以100%自持方式被拿下,能否以长租公寓的模式来开发这些地块引来了多方讨论。在这个背景下,长租公寓在再次被业内关注。

但是某业内资深人士表示:“在开发商100%自持商品住宅的情况下,企业能通过高效的供应满足以买房代替租房的消费需求。但从企业自身运营角度来看,如果整个项目依靠租金回现的话,至少20年没办法实现现金流回正。”

其实这位业内人士的话,说的就是说长租公寓的盈利情况仍然不乐观。

此前,万科高级副总裁谭华杰曾公开表示,假如通过住宅用地拿地盖房子出租,租金回报率大概只有3%,如果加上税收20%,最终的租金收益率只有2.4%,但目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率。

按照谭华杰的表述,如果在招拍挂市场上拿地,然后以长租公寓的模式开发,面临的问题是盈利不能覆盖融资成本的硬伤,这一领域自然被放弃。

但不少长租公寓领域的公司仍然在寻找新的盈利模式。

据了解,市场上的长租公寓盈利模式主要分为以YOU+为代表的资产托管模式、城家公寓代表的降本增效模式、新派公寓代表的基金持有模式、魔方公寓代表的平台服务模式及万科泊寓代表的业务协同模式。

不过,通过增值服务盈利目前也处于尝试阶段。业界指出,目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段,市场尚缺乏质量监管体系的监督把控。

从目前的长租市场规模来说,相比传统租赁市场还非常小,长租市场能否解决盈利模式问题、颠覆传统租赁市场,还有待观察。

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