楼市再传大利空?错了!炒房客的真正陷阱在这

2017-06-26 23:54:19 来源: 搜狐财经 阅读量:
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摘要:周末,银监会官网挂出了一条新闻通稿,标题是“银监会召开银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会”。这次会议,被一些自媒体解释为“房地产的大利空”。事情真的如此吗?仅一句话提到房地产此次

周末,银监会官网挂出了一条新闻通稿,标题是“银监会召开银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会”。

这次会议,被一些自媒体解释为“房地产的大利空”。事情真的如此吗?

仅一句话提到房地产

此次新闻背景是这样的:6月23日上午,银监会在农业银行总行举行了一个座谈会,包括建设银行、民生银行、中信银行、北京银行等多家银行负责人出席。银监会主席郭树清主持座谈会并讲话。

在对银行业提要求时,郭树清这样说

要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。

落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

要深入开展市场化法治化债转股,积极稳妥推进去杠杆。

要加强服务收费管理和增加金融供给并举,有效降低企业成本。

……

整个新闻通稿里,涉及到房地产的只有这句话——落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

看句式和形容词,似乎非常严厉。使用了“坚决抑制”,也使用了“房地产市场泡沫”。

但问题是,对于泡沫的态度是什么?是刺破吗?是消灭吗?是摧毁吗?都不是,而是“抑制”。

房地产泡沫在哪里?通稿很明确,是在“部分地区”。至于信贷政策,仍然是要“落实差异化”。

什么是差异化的信贷政策?其实就是配合房地产的因城施策。因城施策是在2014年两会上提出来的,至今已经3年了。由于中国各地千差万别,楼市已经严重分化,所以未来的房地产政策将会一直是“因城施策”,不可能回到以前“一刀切”的状态。

话语权在一线

一线城市和强二线城市,房价此前都出现了疯狂上涨,目前都在“限购、限贷、限价、限售、限商”。

但多数三四线城市,以及部分东北、西北、西南的省会城市,由于人口增长缓慢、经济进入深度调整期,其实房价也没有怎么涨,或者才刚刚开始涨。在这些城市,主要任务仍然是去库存。所以,在这些城市仍然鼓励买房子,甚至鼓励房价上涨。

但中国的媒体话语权,无论是传统媒体和新媒体,都掌握在中心城市手里。比如中央媒体,眼中往往只有北上广深。

而自媒体,也集中在热点城市。于是,我们从媒体上看到的都是调控严厉,楼市在降温,成交在下降,贷款在收紧。但事实上,绝大多数中国城市不是这样,但无奈三四线城市没有媒体话语权。

所以,当一个媒体跟你分析楼市的时候,如果不限定城市范围,一刀切地说涨跌、说利好和利空,那么他要么是不懂、要么是在骗人。

即便是对一线城市和强二线城市,现在楼市政策也不是一味的打压。前一段时间,北京各银行通过工商银行北京分行牵头协调,一起提高了首套房的利率(减少了优惠),结果总理和两个副总理一起批示,让国家发改委去调查。

新华社也发了稿,要求保护刚需,不能随便提高首套房贷利率。可见,对于热点城市,国家调控也不是一刀切的。

由于国家明确因城施策,所以这一轮房地产调控不同以往。以往在调控的时候,是一刀切地收紧,直至让楼市出现阶段性下跌。

现在主动权在地方政府手里,而地方政府的收入和政绩与楼市密切相关,所以调控不可能“往死里整”。事实上,让房地产大起大落也不利于经济发展。

此次银监会强调的仍然是“差异化信贷政策”,以及“抑制”“部分地区的房地产泡沫”,所以态度仍然是温和的。

未来楼市走势如何?

在多重压力下,一二线城市将进入调控政策抑制下的“降温周期”。虽然三四线城市的房价继续高位运行,但整体涨幅将出现下行。

作为中国地产的龙头企业,在今年6月5日,万科董事会秘书朱旭还公开表示:公司对下半年房地产市场的发展保持谨慎态度,未来的形势可能会比想象中更严峻。

对于购房者而言,如果一定要入场赌一把这疯狂的楼市,就要跳出政策的周期来看房价的走势。一二线城市房价已经涨起来了,而且被楼市调控限定的不能动弹,是否应该去三四线城市抢房呢?

中国的三四线城市,大体分两种情况:

一是经济基础不错,而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中,这些城市房价相对于核心城市较低,与核心城市的购房行为之间有某种互补,所谓溢出效应主要指这些城市。

另一类则纯粹因为价格相对偏低,但住房的存量很大,经济基础也一般,未来不会出现大量的人口流入的城市。对于这些城市,如果购买自住,无疑可以,但如果用于投资,这种选择非常危险。

从中国5月的房价数据来看,在一二线城市降温的情况下,三四线城市却极为火爆,5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。

这才是埋葬炒房客的陷阱

对于一二线城市房价降温,三四线城市楼市火爆的反差,经济学家马光远认为:一二线降温,三四线疯涨只是政策周期导致。对于房地产长期的走势,必须跳出政策周期判断。

中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。

未来的人口只会往大城市走,而不会跑到小县城去,好的城市,高品质的城市在中国属于稀缺资源。中国从各个方面去评估,好城市实在太少。

能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已,能列入国际城市的不超过10个,其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。这些城市无论就资源,还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。

千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。即使在上述所列举的大城市中,由于住房品质的差距,未来好房子的很会稀缺。稀缺是理解房价最根本的逻辑,也是理解房地产周期的关键。

同样,对于炒房客来说,人口流失的三四线城市,极有可能成为他们的陷阱和坟墓,锁定他们的资金、吞噬他们的财富,让他们血本无归、抱憾终身。

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