成都商业地产的逆袭

2017-06-26 23:29:01 来源: 搜狐财经 阅读量:
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摘要:尽管调控的步伐在成都同样亦步亦趋,但成都在商业地产持有运营上另辟蹊径走出了不一样的道路。2016 年,同中国很多城市一样,成都楼市伴随去库存而来的利好政策和供给侧调整,住宅市场的成交量与房价上涨幅度相比201

尽管调控的步伐在成都同样亦步亦趋,但成都在商业地产持有运营上另辟蹊径走出了不一样的道路。

2016 年,同中国很多城市一样,成都楼市伴随去库存而来的利好政策和供给侧调整,住宅市场的成交量与房价上涨幅度相比2015 年出现反弹式增长。从2016 年末数据来看,成都录得商品房成交面积992.01 万平方米,同比2015 年末增加23.11%,房价径直上涨11.95 个百分点,时隔六年之后,成都楼市看到了走出低迷的希望。

然而,进入2017 年,随着各项调控政策的逐渐落地,成都的住宅市场也再度趋向平稳,似乎一切又都将回到原点。但是,就在这样的市场环境下,成都市场的开发商、运营方开始主动或被动地寻求改变,在商业地产持有运营上却是走出了不一样的道路。

“双创”城市推动市场发展

成都与北京、上海、深圳、广州、杭州并称为中国六大“双创”城市,随着“联合办公”成为热门词汇之日起,各大服务商便如雨后春笋般出现。成都作为中国六大“双创”城市之一,联合办公空间发展之快,在一定程度上扩大了写字楼客群,降低了空置率。

2016 年全年,成都甲级办公楼市场仅两个项目建成并投放,新增供应面积仅约16 万平方米,较2015 年大幅下降约30 万平方米。大部分业主借机消化存量,通过降低有效租金、提供多种交付标准、增加中介佣金等方式刺激需求。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华对此表示:“2016 年,虽然市场竞争激烈,但依然可以看到成都写字楼市场呈现出的积极面。2016 年,成都被纳入国家中心城市,以及四川内陆自贸区的设立,这些重大政策的颁布实施,给成都经济的长远发展带来良好预期。预计来年,虽然受整体经济形势影响,成都写字楼市场基本面不会有大的变化,但受长期政策利好,政府积极引导的影响下,成都写字楼市场仍有一定的发展机会。”

另一方面,由于租户在租约谈判中将日益占据上风,再加上供应量达到历史最高水平,预期空置率上升,很多办公楼及住宅的业主将不得不通过提升空间品质、加大优惠力度等方式来吸引新租户、挽留现有租户。

一些寻求降低空置风险、减少收入流失的业主或许会与一类新的运营商合作,即以低于市场价的租金与运营商签订长期租赁管理协议,由运营商负责转租,从而将风险转嫁。对业主而言,确保了长期固定收入以及资本价值增长潜力;运营商则获得了以最低开支获得丰厚回报的机会,其中,“双创”浪潮下获得多笔融资业务的魔方公寓与裸心社就已开启成都站步伐。

商业地产投资异常活跃

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人罗元均日前表示:“2016 年,在商业地产整体看衰的背景下,成都投资市场相对活跃。”

事实上,过去三四年中,餐饮一直是零售市场表现最为抢眼的一个领域。由于服装领域行情低迷,零售业主严重依赖餐饮品牌来填补缺口,一方面可以保证租金收入,另一方面也能吸引客流。然而在过去的一年中,部分市场的餐饮逐渐达到饱和,零售市场格局可能会继续演变。

值得一提的是,活动、娱乐与文化中心在过去两年中呈爆发式增长,且大有继续繁荣发展之势。表现形式五花八门,包括现场音乐表演、烹饪比赛、跳蚤市场、各类课程,如舞蹈、武术、健身、拳击、单车、瑜伽、烹饪、绘画、歌唱等。在这其中,儿童相关领域尤其活跃,出现了更多草莓采摘园、室内游乐场、儿童职业体验中心以及学习体验中心。这些活动在看电影、逛街、聚餐等周末传统活动的基础上为周末亲子生活增添了更多趣味与选择。

除娱乐场馆以外,很多零售商及商场业主也增加了更多特色体验活动,如读书会、品酒会、披萨制作、节日庆祝活动等,以期扩大商场的辐射范围。而奢侈品行业的回暖也使得零售商完成运营整合,其中,维多利亚的秘密在上海旗舰店之后,就首选了成都作为第二个落脚点。

对此,第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示:“然而从整体来看,市场供应将仍然处于高位,竞争进一步加剧。受此影响,成都优质零售商业的两极分化现象将会更加明显。一方面,具有优越地理环境优势、较强商业运营能力、较大品牌吸附力的项目将能够更好地抓住变换的市场需求、吸引人气、提升销售额。而另一方面,一些项目的运营将更加艰难,预计空置率将会持续保持在高位,而租金也将无法达到预期水平。”

在国家中心城市和自贸区设立的推动下,未来可能会有更多的投资者将目光投向成都市场,成都虽然与北上广深相比,无论是城市发展情况还是物业价格都还有一定的距离,然而在后发上却已然出现了逆袭的趋势。

一个城市,在发展过程之中,最为重要的还是城市的布局与运营,虽然从短期来看,成都的房地产价格并不会有多大的改变,然而从长远来看,成都无论是在办公、住宅的运营管理上,还是商业地产的品牌经营上,已经开始受到越来越多知名企业的青睐。

不仅如此,与北上广深相比,成都的综合成本都相对较低。尤其在一线城市逐步饱和的同时,二线城市仍有盈余。

以快时尚品牌为例,一些经营不善的快时尚品牌甚至在关店,相反,快时尚在二、三线城市颇受欢迎,加之一些开发商推出了装修补贴,使开店成本进一步降低。据第一太平戴维斯统计,平均一个快时尚品牌在二线城市开店数量增加21%,在一线城市开店数量仅上升15%,而平均一个品牌在一线城市的现有店铺数量是11 家,二线城市现有店铺数量仅3家。由此看来,成都及以成都为代表的二线城市的未来发展空间仍然十分巨大。

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